چگونه فساد و کلاهبرداری با سند عادی مهار می شود؟
الفباخبر - روزنامه دنیای اقتصاد با بررسی سرنوشت طرح الزام به ثبت اموال غیر منقول و رفت و برگشت های آن میان مجلس و شورای نگهبان نکات مهمی را تحت عنوان راه نجات از املاک بی سند ارایه کرده است.
به گزارش الفباخبر ،روزنامه دنیای اقتصاد با بررسی سرنوشت طرح الزام به ثبت اموال غیر منقول و رفت و برگشت های آن میان مجلس و شورای نگهباننکات مهمی را تحت عنوان راه نجات از املاک بی سند ارایه کرده است که سرفصل های آن را از نظر می‌گذرانیم:
١.قوانین چهارگانه« مدنی »,«ثبت اسناد و املاک»,« تجارت» و «دلالان» می‌گوید: آنچه بین خریدار و فروشنده ملک توسط مشاوراملاک نوشته می‌شود؛ سند عادی است که باید در نهایت از طریق دفاتر اسناد رسمی به سند رسمی تبدیل شود.
٢. اما دو گروه از خریداران ملک سند عادی یا همان مبایعه نامه دارند هیچ وقت نمی‌توانند به سند رسمی برسند یا سال‌های سال برایرسیدن به آن باید دادگاه‌ها را طی کنند یا به خاطر نبود سند رسمی دچار مال باختگی شوند .
٣.مجلس دی ماه سال ٩۵ با تدوين طرح ثبت رسمي معاملات اموال غیرمنقول خواست به واقعیت کهنه و ادامه‌دار کلاهبردارهای ملکی بهواسطه سند عادی پایان دهد. هدف مجلس در این چارچوب دو نکته کلیدی بود اول افزایش امنیت قضایی و حقوقی مردم و دوم تسهیلصدور سند رسمی.
۴.ستون فقرات طرح مجلس ماده یک است که در نسخه اول طرح می‌گوید: کلید معاملات اموال غیرمنقول باید در دفاتر اسناد رسمی ثبتشود. در غیر این صورت این معاملات یا همان مبایعه نامه‌ها ،در هیچ اداره و محکمه‌ای پذیرفته نمی‌شود و فقط کسی مالک آن ملک موردمعامله است .که سند رسمی به نام او است. شورای نگهبان از سال ٩٩تا آذر ماه سال ۱۴۰۱ پنج مرتبه به این طرح اشکال شرعی واردمی‌کند به طوری که طی این مدت مصوبه مجلس پنج بار بین مجلس و شورا رفت و برگشت می‌کند.
ایراد، شورای نگهبان طی این مدت یک عبارت کلیدی بوده است؛ پذیرفته نشدن عقود و معاملات به ثبت نرسیده در محاکم خلاف موازینشرعی است.
۵. مجلس در آخرین نسخه یا نسخه پنجم، ماده ۱ را اصلاح می‌کندو از عبارت ابطال برای معاملاتی که به سند رسمی منجر نمی‌شوداستفاده می‌کند اما باز شورای نگهبان آن را خلاف موازین شرع معرفی می‌کند
۶.این طرح در نهایت وارد مجمع تشخیص مصلحت نظام می‌شود که همین چند روز اخیر مجمع تشخیص برای پایان دادن به اختلافنظر بر سر این طرح در نهایت دو اصلاح انجام می‌دهد .
اول عبارت ابطال از آن ماده کلیدی طرح را حذف می‌کند. دوم طبق اصلاحیه دیگر بنگاه‌های املاک می‌توانند از طریق سامانه در اختیارسازمان ثبت اسناد، مبایعه نامه ها را پس از استعلامات در آنجا ثبت کنند که در حکم سند رسمی می‌شود.
این اصلاحات توسط کمیسیون‌های تخصصی مجمع تشخیص انجام شده و هنوز به تصویب نهایی مجمع نرسیده است.
٧. اگر این طرح در نهایت به تصویب برسد و به قانون تبدیل شود آیا همه اتفاقات تلخ در حوزه معاملات ملک پایان می گیرد. به دو دلیلمشخص پاسخ منفی است ؛
دلیل اول /عمده فسادها کلاهبرداری‌ها و مالباختگی‌های حوزه معاملات ملک مربوط به زمین‌هایی است که در خارج از شهرها به ویژهشمال کشور بدون داشتن سند از سوی فروشنده یا ارائه آن از سوی او با مبایعه نامه معامله می‌شود پس این نوع معاملات چون اساساًفاقد سند رسمی هستند ثبت شدن یا ثبت نشدن آنها در دفاتر اسناد رسمی بعد از معامله ملکی در بنگاه موضوعیت ندارد.
دلیل دوم /در داخل شهرها و حتی تهران سازنده‌ها قبل از اینکه برای واحد مسکونی نوساز سند رسمی یا محضری اخذ کنند ،و حتی قبلاز دریافت پایان کار از شهرداری اقدام به فروش واحد می‌کنند و بعد از آن چون ساختمان به شهرداری برای پایان کار و تخلفاتساختمانی بدهکار است برخی سازنده‌ها دلیلی برای دریافت سند نمی‌بینند اینجا هم ماده ۱ کمکی به بازدارندگی نسبت به اخذ سند قبلاز فروش نمی‌کند.
٨.نسخه نجات چیست؟
عمده چالش‌ها فساد کلاهبرداری و مال باختگی در حوزه معاملات ملکی؛ ناشی از همان دو علت گفته شده در بالا است .یعنی فروشزمین‌های فاقد سند و فروش ساختمان‌های نوسازی که هنوز سند برای آنها اخذ نشده است.
برای جلوگیری از این دو نوع معاملات لازم است یک قانون حاوی دو ماده نوشته شود.
ماده اول: هر نوع معاملات ملک شامل فروش زمین که فروشنده سند محضری و رسمی نشانگر مالکیت خود را حین انجام معامله در هرمکانی چه بنگاه چه دفترخانه و چه مکانی دیگر به خریدار و تنظیم کننده مبایعه‌نامه ارائه ندهد و استعلام نسبت به صحت آن سند صورتنگیرد فاقد اعتبار در همه اداره‌ها محاکم خواهد بود و این نوع معاملات چه با سند عادی و چه با هر نوع سند دیگر تنظیم شود به معنایانتقال مالکیت به خریدار نیست.
ماده دوم، فروش واحد مسکونی نوساز(و یا حتی فروش هر نوع ساختمان)در هر مکانی مانند بنگاه و…بدون اینکه فروشنده نسبت بهاخذ سند به نام خود اقدام کرده باشد به معنی«انتقال مالکیت به خریدار»نیست
طراحی این قانون و اجرای یک بار برای همیشه تکلیف«حد و مرز سند عادی» «تاوان خرید ملک بدون سند برای خریداران»را روشنمیکند
با چهار قانون فعلی اما مردم دچار ابهام بزرگ نسبت به تبعات خرید املاک بدون سند هستند و همین ابهام باعث سوءاستفاده ذی نفغان این نوع معاملات و رواج فروش زمین های بدون سند شده است.
انتهای پیام
عناوین مهم :
