پیش‌‌‌شرط مهار بحران
الفباخبر - گروه یادداشت: در خصوص پیشنهاد بسته سیاستگذاری موثر در حوزه مسکن، در شرایطی که وزیر فعلی راه‌وشهرسازی از معضل تامین منابع مالی برای ساخت ۴میلیون واحد مسکونی خبر داده است، بارها جامعه کارشناسی حوزه مسکن مطالب و دیدگاه‌‌‌هایی را مطرح کرده‌‌‌اند. اولین نکته‌‌‌ای که لازم است در این زمینه به آن اشاره شود، این است که در شرایط فعلی اقتصادی که کشور با رشد اندک اقتصادی، وضعیت بحرانی تورم، وضعیت بحرانی تجارت خارجی و شرایط نامساعد و بحرانی بازار ارز و بازار دارایی‌‌‌ها مواجه است.
به گزارش الفباخبر، انتظار اینکه یک پکیج هم‌‌‌بسته و سیاستگذاری از درون بازار مسکن بتواند تهیه و به‌تنهایی موجب بهبود وضعیت در این بازار شود، بیهوده است. در چنین شرایطی پیش‌‌‌شرط و اقدام اصلی برای حل مساله مسکن، رشد مثبت و مستمر اقتصادی و قرارگرفتن اقتصاد کشور در چرخه ثبات و رشد صعودی بلندمدت است؛ در غیر‌این‌صورت نه وزرای قبلی، نه وزیر جدید و نه وزیر بعدی با این شرایط اقتصادی قادر به حل مساله و رفع بحران‌های موجود در مجموعه اقتصاد کشور، از جمله بازار مسکن نخواهند بود.
نکته بعدی که در این زمینه لازم است به آن اشاره شود، این است که فرض کنید وزیر راه‌وشهرسازی در شرایط فعلی محیط بیرونی بازار مسکن یا شرایطی که هم‌‌‌اکنون بر مجموعه اقتصاد کشور حاکم است، می‌‌‌خواهد اقدامی در حوزه مسکن برای ساماندهی این بازار و کنترل و مهار بحران فعلی در این بخش انجام دهد. سوال این است که سیاستگذار مسکن در شرایط فعلی با این بخش باید چه برخوردی انجام دهد؟ پاسخ به این سوال کاملا روشن است. در شرایطی که وضعیت بیرونی بازار مسکن بحرانی و خراب است، مهم‌ترین نکته، خودداری از تعریف اهداف تهاجمی و بلندپروازانه و حرکت در جهت این اهداف است. در واقع سیاستگذار باید، تعریف اهداف تهاجمی و بلندپروازانه را به‌کل فراموش کند و آن را کنار بگذارد؛ چون حتی بیان این اهداف و برنامه‌‌‌های غیرعملی در شرایط فعلی، خود موجب تشدید بحران در بازار مسکن خواهد شد و شرایط را برای سیاستگذار و مجموعه بازار، از جمله متقاضیان و گروه‌‌‌های هدف دشوارتر خواهد کرد.
در این زمینه نیز شاید مهم‌ترین موضوعی که سیاستگذار باید به‌صراحت و به‌طور شفاف اعلام کند، این است که هدف ساخت و عرضه ۴میلیون مسکن در ۴سال عملا قابل تحقق نیست و باید با جایگزینی آن با برنامه‌‌‌های اثرگذارتر از این هدف عبور کرد. حتی بیان اینکه به دلیل نبود منابع برای ساخت ۴میلیون واحد مسکونی باید به روش‌های دیگری برای تامین مالی ساخت این واحدها متوسل شویم، خود به تدوین و در پیش‌‌‌گرفتن طرحهای انحرافی دیگر منجر می‌شود و در برخی موارد احتمالا اسباب عیش و طرب برخی از گروه‌‌‌ها را مهیا می‌کند. به‌عنوان مثال، ممکن است گفته شود از آنجا که منابع مالی ساخت ۴میلیون مسکن در ۴سال را در اختیار نداریم، بهتر است برای تامین مالی این طرح زمین واگذار شود یا اصلا نظام واگذاری زمین به‌جای نظام ساخت‌وساز، برای تامین ۴میلیون مسکن در پیش گرفته شود.
در این زمینه ذکر دونکته ضروری است. اولا، نظر به اینکه واگذاری زمین در وهله اول نیازمند آماده‌‌‌سازی اراضی و آماده‌‌‌سازی نیز امری هزینه‌‌‌بر است، دولت به منابع مالی زیادی نیاز دارد که باید برای آماده‌‌‌سازی این زمین‌‌‌ها به کار گیرد و هزینه کند. بنابراین از این جنبه، واگذاری زمین به‌جای ساخت بدون هزینه نخواهد بود؛ آن‌هم در شرایطی که سیاستگذار مسکن به‌صراحت اعلام کرده که در این زمینه با محدودیت و کمبود منابع مواجه است. تنها در یک صورت این امر مستلزم صرف هزینه زیاد نخواهد بود؛ اینکه تنها قطعاتی از زمین‌‌‌های بایر حاشیه شهرها را تفکیک و بدون آماده‌‌‌سازی و تامین خدمات، آن را به گروه‌‌‌های هدف واگذار کند که این امر نیز رسما به معنای کمک به توسعه حاشیه‌‌‌نشینی با همه پیامدها و تبعات منفی مربوط به آن است.
از سوی دیگر، تجربه آماده‌‌‌سازی و واگذاری زمین، جدا از همه اثرات زیست‌‌‌محیطی و توسعه شهری که می‌‌‌تواند داشته باشد و به بروز تبعات و اثرات وخیم در حوزه‌‌‌های مختلف و برای طیف‌‌‌های گوناگون منجر شود، نشان داده که در کانال بوروکراسی اسباب رانت‌‌‌خواری را ایجاد و مهیا کرده است. حتی اگر این زمین‌‌‌ها به افراد نیازمند و گروه‌‌‌های هدف واقعی واگذار شوند، از آنجا که این افراد منابع مالی کافی ساخت این زمین‌‌‌ها را ندارند، در نهایت گروه‌‌‌های ذی‌نفع به موضوع ورود کرده، زمین‌‌‌ها را خریداری می‌کنند و به‌تدریج بساط رانت‌‌‌خواری در این بخش نیز گسترده خواهد شد. از این رو به نظر می‌رسد سیاستگذار باید به‌طور شفاف طرح ساخت ۴میلیون مسکن در ۴سال را کنار گذاشته و نسبت به عدم‌امکان تحقق آن، دست‌‌‌کم در شرایط فعلی با صراحت ابراز نظر کند. در صورتی که این اقدام انجام نشود و سیاستگذار بخواهد از هر مسیری در جهت تحقق این شعار عمل کند، بحران مسکن می‌‌‌تواند از شرایط فعلی بیشتر شده و از این طریق برنامه‌‌‌های انحرافی دیگری نیز به این سیاست افزوده شود.
می‌‌‌توان گفت مهم‌ترین نکته در سیاستگذاری جدید حوزه مسکن یا در برنامه وزیر جدید اعلام صریح و بدون ملاحظه عدم‌تحقق‌‌‌پذیری این هدف است. اما در پاسخ به این سوال که وزیر فعلی باید برای بخش مسکن چه کند و چه سیاستگذاری و اقدامی را در پیش گیرد، باید گفت، بهتر است اهدافی در مقیاسی به‌مراتب کوچک‌تر اما عملیاتی‌‌‌تر از آنچه تاکنون تعریف شده است، تعریف شود و در دستور کار سیاستگذار قرار گیرد. واقعیت این است که سیاستگذاری در شرایط بحران باید به‌نوعی سیاستگذاری تدافعی تبدیل شود؛ یعنی هدف این باشد که از شدت و فشار بحران موجود روی برخی گروه‌‌‌های اجتماعی که اتفاقا آسیب‌‌‌پذیرین گروه‌‌‌ها هستند، کاسته شود. این امر می‌‌‌تواند از طریق منابع محدودی که در بخش مسکن در اختیار دولت قرار دارد انجام شود.
دولت می‌‌‌تواند با منابع در دسترس و با توجه به محدودیت توانایی مالی متقاضیان در تامین آورده قابل‌توجه، هدف‌‌‌گذاری خود را بر کاهش بحران تامین مسکن گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد قرار دهد. در واقع باید هدف‌‌‌گذاری اصلی روی یکسری نقاط بحرانی از نظر اجاره‌‌‌نشینی قرار گیرد و پیرو این موضوع، منابع محدود را به سمت ساخت واحدهای استیجاری توان‌‌‌پذیر برای گروه‌‌‌های هدف هدایت کند؛ با این هدف که از شدت فشار اجاره‌‌‌نشینی بر خانوارهای هدف بکاهد. این اقدام ممکن است برد سیاسی و تبلیغاتی نداشته باشد؛ اما خدمت بزرگی است. در واقع منابع محدود می‌‌‌تواند در برخی پهنه‌‌‌های جغرافیایی که وضعیت در آنها بحرانی‌‌‌تر است با مشارکت دولت، بخش خصوصی و نظام تامین اجتماعی، موجب کاهش فشار اجاره‌‌‌نشینی بر گروه‌‌‌های کم‌‌‌درآمد شود. در واقع سیاستگذار باید با عبور از طرح‌‌‌ها و برنامه‌‌‌های غیرعملیاتی هرچه سریع‌تر این واحدها را به بازار اجاره عرضه کند. در شرایط فعلی این اقدام می‌‌‌تواند بزرگ‌ترین خدمت باشد.
در هر صورت نباید فراموش کرد که تا زمانی که وضعیت اقتصادی کشور بحرانی است، انتظار بهبود عملکرد بازارها از جمله بازار مسکن را نمی‌‌‌توان داشت. از این رو بهترین سیاست در شرایط فعلی پرهیز از برنامه‌‌‌ها و سیاست‌‌‌های غیرواقع‌‌‌بینانه و تلاش برای کاهش بحران در برخی از پهنه‌‌‌هایی است که شرایط در آنها حادتر از سایر بخش‌‌‌هاست.
انتهای پیام
عناوین مهم :
